不動産売却／ヴェレ株式会社和歌山市の不動産

まずは中立な立場から、不動産売却の流れとポイントをご紹介

多くのお客さまに共通するお悩みとは？

相続や生活の変化、金銭的理由など、不動産を売却される理由は様々です。他方、多くのお客さまに共通することは、「何から始めればよいのかわからない」、「誰に相談すればよいのかわからなかった」ということ。そのほかにも、「どこの不動産会社に頼めばよいか悩んだ」という声も、多くのお客さまから伺います。

だからこそ私たちは、まずは中立な立場に立って、はじめにすること、不動産会社を選ぶ方法や基準、実際の売却の流れ、そして成約・引き渡しまでの各フェーズにおけるポイントを丁寧にお伝えすることこそが大切だと考えました。

その上で、私たちの想いや取り組み、すなわち粘り強く細やかな対応、最初から最後までマンツーマンでサポートする体制、そしてこれまで多数のお客さまをご紹介いただくに至った実績と信頼などから、お客さまが選ぶ仲介業者候補の一つに入ることができれば嬉しい限りです。

何から始める？不動産売買

不動産売却の流れ

不動産売却の流れを大まかに分けると、不動産会社を選ぶ前の「①下準備」から始まり、「②売り出し価格・仲介業者の決定」「③売却活動」「④成約・引き渡し」の４つのフェーズに分けることができます。

「①下準備」では、主にインターネットや広告を使った近隣類似物件の情報収集や、いくつかの不動産会社での査定が含まれます。続く「②売り出し価格・仲介業者の決定」では、各不動産会社の査定価格・売却戦略などをもとに、売り出し価格を決定します。そして「③売却活動」において物件を広報して購入希望者を探し、各条件合意のもと「④成約・引き渡し」へと進みます。

これら４つのフェーズについて、下記でさらに詳しい説明とポイントをご説明します。

売却への第一歩は「①下準備」

まずはインターネットやチラシなどから、近隣エリアの似た物件の価格相場を調査します。もちろん、詳細な条件（例えば土地の形状はもちろん、リフォームの有無や建物状況調査の有無など）によって価格は変動しますが、「参考」として相場感を持っておくことは、この先の査定や売却戦略を考える予備知識として活きてきます。

このように相場感を持ったら、次は複数の不動産会社に査定を依頼してみます。ここで大切なことは、不動産会社と言っても、賃貸専門業者やデベロッパー（宅地造成・分譲マンション開発業者）、大家業・管理業を専門に行う業者の多くは、一般的には個人の売買の仲介は扱っていないため、売買物件の仲介を行う不動産会社に依頼することです。なお、大手不動産会社も街の不動産会社も業務内容は同じなので、規模ではなく、ホームページなどで各社の特色を見ながら選ぶことをお勧めします。

査定に際しては、「いきなり不動産会社に訪問されるのはちょっと・・・」という場合や、「売却物件から遠い場所で暮らしているので鍵を開けられない」、「すぐに売却するか、価格を知ってから考えたい」などの場合、インターネットのフォームで不動産の情報を送信すると価格査定をしてくれるところもあります。ただし、このような査定は現地調査や役所での調査を伴わないため、実際の売り出しに際してはこれら調査を実施し、より詳細な査定を行うことになります。

収集した情報をもとに考える「②売り出し価格・仲介業者の決定」

仲介業者を選ぶ際には、査定価格が一番高かった業者に目を奪われがちです。しかし、１社だけ高額な査定結果だったという場合、根拠のない結果かもしれないため注意が必要です。少しでも高く売りたいのはもちろんですが、査定結果に根拠や戦略がなければ、なかなか成約できないリスクをはらんでいます。

このように、仲介業者を決める際には価格だけで決めるのではなく、これまでの対応、そして実際に店舗や事務所に訪問して感じ取る会社の雰囲気、担当者の身だしなみや言葉遣い、相性など、総合的に比較・検討することが大切です。

このようなプロセスを経て、１社もしくは複数社に売却の仲介を依頼し、売却活動をしてもらうための取り組みや条件を約束するため、宅建業法に則り「媒介契約」を締結します。

１社のみに依頼する場合には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を締結し、複数社に依頼する場合は「一般媒介契約」を締結することになります。「一般媒介契約」では、売り買し価格はもちろん、その他条件もすべて同一の内容で契約し、どの不動産会社へ依頼しているかを各社に伝える必要があります。どちらの媒介契約にするかは、売却までの期間の制約・希望売却価格に応じて決定します。なお、一般媒介契約では物件に設置する看板の取り決め、建物の鍵をどの業者に預けるかも事前に決めておくことをお勧めします。

また、媒介契約の締結とともに、物件に関する詳しいヒアリングが行われ、その内容は「告知書」という書面に記載されます。これは、よりよい売却活動、そして後々のトラブル防止にも繋がる大切なものなので、ぜひ多くの時間をかけてじっくりと対応してください。

※媒介契約については、詳しくは公益社団法人近畿圏不動産流通機構の「媒介契約制度とは」に詳しく記載されています。
http://www.kinkireins.or.jp/baikai/

「③売却活動」で売り出しがスタート

媒介種類と仲介業者、売り出し価格、諸条件が決まれば、いよいよ売り出し開始です。専任や専属専任媒介の場合、日本全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるネットワークである「不動産流通標準情報システム（レインズ）」に一定の期間内に登録されます（一般媒介の場合は任意登録となります）。

また、チラシやポータルサイトにも物件情報を登録し購入希望者を募集しますが、あまり大っぴらに売り出しをしたくない場合や、周囲に知られずに売却を希望する場合、このような広告は控えることができます。なお、なかなか購入希望者が現れず、また売却までの期間に制約がある場合などは、売却希望価格の見直しなどを行うこともあります。

そうして購入希望者が現れたら、希望の買付価格、手付金の額、取引条件などが記載された「買付申込書（証明書）」を仲介業者から受け取ります。住宅の場合、融資が通らなければ契約は白紙撤回になる「住宅ローン特約」を付けてほしいという希望や、「建物状況調査をしてほしい」などの条件が出されることもあります。これらの価格、その他条件をじっくり検討し、売却の意思決定（合意）をされた場合は、仲介業者を介して購入希望者に返事をし、売買契約に進みます。

売却活動中にどうすればよいか迷ったときは、不動産会社に相談して助言を求め、売主さまがベストと思う方法を選択してください。

そして「④成約・引き渡し」へ

売買価格、取引の日程、その他条件も含めすべてにおいて合意が成立したら、売買契約を締結します。

仲介業者は宅建業法第35条に規定されている「重要事項説明」を作成し、売買契約の前に買主に説明するよう法律で定められていますので、重要事項説明が行われる前に「重要事項説明書」と「契約書（案）」を仲介業者から受け取って内容を確認しておきます。内容に問題がなければ、「重要事項説明書」に「売主が確認した」旨の署名捺印を行い、その控えを受け取ります。

この後は決済と引き渡しに進みます。決済当日までには、必要な書類や清算する費用、仲介手数料などを準備します。決済当日は司法書士同席のもと、書類のやり取り、鍵の受け渡し（建物の場合）、売買金額の受領、仲介手数料や司法書士への手数料などのやり取りを終え、引き渡しとなります。

ご紹介で広がる私たち、その理由は徹底したお客さまサポート

お客さまを先回りし、スムーズな流れをサポートする

これら一連のプロセスの中で私たちが大切にすること、それは「お客さまがこの先疑問に思われるであろうこと」、「こんな情報があったらいいなと思われるであろうこと」などを事前に予想し、先回りしたご提案とサポートを行うことです。

時にこの取り組みは、お節介にあたるかもしれません。しかしそれがお客さまにとって「結果にご納得」いただけるお取引に繋がるのであれば、どんな小さな情報やご提案であっても、私たちは率先して提供したいと思っています。

売主さま、買主さま、そしてサポートさせていただく私たちの全員が「結果に納得」して引き渡しの日を迎える。そんなお取引のために、私たちは全力で売主さまのサポートに取り組む。その結果こそ、これまでたくさんのお客さまが私たちをご紹介くださった理由だと自負しています。

地域密着、専門家との連携も私たちの強みです

「この物件であれば、きっと〇〇地域や△△エリアの賃貸マンションの入居者さんが興味を持たれるのではないか。」

単に待つだけでなく、ターゲットを絞ったポスティングをはじめ、「攻めの営業」にも注力する私たち。これまで和歌山の地と歴史を共にし、ずっと街を見続けてきたからこそ、考え、そして見極めることができることも私たちの強みです。

また当社では、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士をはじめ、必要なシーンで迅速に連携できる士業ネットワークさらには、解体や残置物処分をはじめ、お客さまのニーズに広くお応えできる専門業者ネットワークを構築しています。

下準備からお引渡しまで、幅広く、そして深くお手伝いする。それが私たちの不動産売買です。

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